Dottrina - Contratti: contratto preliminare (o compromesso)

Contratto preliminare (o compromesso)

Il contratto preliminare (detto anche, con termine improprio, compromesso) é l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo c.d. contratto definitivo. Con il contratto preliminare, quindi, non vi è il trasferimento della titolarità di un bene, ma la sola obbligazione a tanto in un secondo momento (ad es. per valutare il persistere dell'interesse alla transazione, la sussistenza di determinati vizi, o perchè ci si vuole riservare la possibilità di apportare modifiche). Il preliminare contiene necessariamente già in sé gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo.

Ove una delle due parti si rifiuti di stipulare il successivo contratto definitivo, l'altra parte potrà ottenere una sentenza (costitutiva) che produca gli stessi effetti del contratto preliminare.

La legge prevede che il preliminare debba avere la stessa forma prescritta per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.), pertanto se si vuole vendere un immobile, il relativo compromesso dovrà essere redatto in forma scritta, a pena di nullità.

Con la L. 28/02/97 n. 30 è stata introdotta la possibilità della trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari del contratto preliminare che abbia ad oggetto:

la promessa di trasferimento della proprietà di beni immobili;
la costituzione, il trasferimento, la modificazione di diritti reali immobiliari;
la costituzione di comunione su beni immobili;
la costituzione o modifica di servitù prediali, uso, abitazione.

Ciò purché il preliminare risulti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione é resa possibile anche per gli atti soggetti a condizione e per quelli relativi ad edifici da costruire o in corso di costruzione.

Gli effetti cessano, e si considerano come mai prodotti, se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo. La trascrizione é cancellabile nel caso di comune accordo delle parti o se stabilito giudizialmente con sentenza passata in giudicato.

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